3.7 Grondbeleid

Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie

In 2022 heeft de gemeente Aalsmeer 7 actieve  grondexploitaties. Daarnaast zijn er drie actieve grondexploitaties in voorbereiding. De overige projecten zijn facilitair en worden door derden geëxploiteerd.

In onderstaand overzicht wordt per project de stand van zaken weergegeven van wat op 7 juli 2022 is vastgesteld in de actualisatie grondexploitaties ultimo 2021.

Er zijn drie projectcategorieën:

• Actieve grondexploitaties in uitvoering, Bouwgronden In Exploitatie genoemd (BIE)
• Actieve grondexploitaties in voorbereiding (AGIV)
• Faciliterende grondexploitaties  (FAC)

Actieve grondexploitaties in uitvoering, Bouwgronden In Exploitatie genoemd (BIE)
Actief grondbeleid omvat alle fasen van het exploiteren van grond: van de aankoop van gronden, sloop of bouwrijp maken tot en met uitgifte / verkoop van bouwgrond. Bij actief grondbeleid exploiteert de gemeente voor eigen rekening en risico gronden.

De Tuinen van Aalsmeer (Woningbouw)
In januari 2022 is de grondexploitatie herzien. Dit betreft zowel de ontwikkelingen op basis van actief als facilitair grondbeleid. Het resultaat van de grondexploitatie (totaal, actief en facilitair samen) is bepaald op negatief € 7,4 miljoen (op netto contante waarde per 1 januari 2022; actief: € 5,9 miljoen en facilitair: € 1,5 miljoen) en vertegenwoordigt de totale huidige omvang van de verliesvoorziening voor het project. Het project kent een forse boekwaarde. De verwachting is dat er de komende jaren een  jaarlijkse een positieve cash flow wordt gegenereerd.

Project Bedrijventerrein Green Park Aalsmeer omvat de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein langs de omgelegde provinciale weg N201. Voor deze gebiedsontwikkeling is een samenwerkingsverband afgesproken met de gemeente Uithoorn, waarbij beide partijen voor 50% risico dragen. Voor de uitvoering van de realisatie van het bedrijventerrein is GPAG BV opgericht, waarvan beide gemeenten de aandeelhouders zijn.
Eind 2020 was de financiële positie € 2 miljoen negatief. Hiervoor was bij de gemeente Aalsmeer een voorziening van € 1 miljoen (50%) aangehouden. In 2021 is de financiële positie verbeterd naar € 100.000 negatief. Door deze verbetering is de huidige stand van de voorziening € 50.000.

Door de ontwikkeling van de fusieschool op het huidige VVA-terrein is de locatie Meervalstraat/ Roerdomplaan  beschikbaar voor woningbouwontwikkeling. Het bestemmingsplan is op 31 mei 2018 vastgesteld. Het verwachte projectsaldo is € 7,6 miljoen (positief). De gronden aan de Meervalstraat zijn in 2022 uitgegeven. Daarnaast worden nog opbrengsten verwacht uit de verkoop van de grond aan de Roerdomplaan.

De doelstelling van het project Hornmeer VVA-woningbouw is de realisatie van woningen op het huidige VVA-terrein aan de Zwarteweg. Het bestemmingsplan is op 31 mei 2018 vastgesteld en inmiddels zijn alle gronden uitgegeven. Het projectsaldo is € 278.000 positief. In 2022 worden de laatste werkzaamheden afgerond en kan de grondexploitatie gesloten worden.
Daarnaast is er een aantal kleinere actieve grondexploitaties. Voor de gronduitgifte voor de bouw van twee vrijstaande woningen aan de Herenweg 61/99 loopt de ruimtelijke procedure. Nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is, kunnen deze gronden worden uitgegeven. Vrouwentroost Vink betreft een facilitair project voor woningbouw, de ontwikkelaar heeft 330 m² grond nodig en die wordt via de BIE verkocht (in 2022). Tot slot is er in het – op hoofdlijnen- facilitaire project Westeinderhage twee grondverkopen aan de ontwikkelaar aan de orde.

Grondexploitaties in voorbereiding
Drie ontwikkelingen op eigen grond hebben nog geen vastgestelde grondexploitatie. Voor deze ontwikkelingen worden al wel voorbereidingskosten gemaakt. Voor de voorbereidingskosten wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd voor de kosten tot en met de vaststelling van het bestemmingsplan. Voor de actieve ontwikkelingen zijn de uiteindelijke eindresultaten afhankelijk van de te realiseren (grond)opbrengsten.

Het betreft de volgende ontwikkelingen:

Graaf Willemlaan 1-3
Een gedeelte van de voormalige opstallen op de locatie zijn reeds gesloopt. De locatie is in eigendom van de gemeente. De voormalige bibliotheek op de locatie is in gebruik als tijdelijke huisvestiging voor het Jongerenwerk. Op deze locatie heeft een initiatiefnemer een voorstel gedaan voor de ontwikkeling van een Medisch Centrum waarin ook het Jeugdwerk eventueel opgenomen kan worden. In 2021 is nader onderzoek verricht naar de haalbaarheid van het plan van een initiatienemer voor een gezondheidscentrum en woningen. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat het plan zowel ruimtelijk als financieel niet haalbaar is. De initiatiefnemer is hierover door het college geïnformeerd en het proces is daarmee stopgezet. In 2022 wordt het project afgehecht.

Ophelialaan/Thijsselaan (de Hoeksteen)
Het laatste plan gaat uit van herontwikkeling van de school en nieuwbouw van woningen in het goedkope segment op het achterliggende terrein. Komende tijd zal worden bekeken met welke actueel programma en wanneer dit project naar de markt wordt gebracht middels een tender.

Bilderdammerweg 6-30
Dit project betreft een woningbouwontwikkeling met de woningcorporatie. De gronden zijn momenteel in erfpacht uitgegeven. Nadat het plan is goedgekeurd en de bestemmingswijziging gerealiseerd, kan het erfpacht contract worden omgezet cq. de gronden in volle eigendom worden uitgegeven.

Faciliterende projecten  
Bij particuliere projecten dient de gemeente per ontwikkeling na te gaan welke kosten er zullen ontstaan om deze vervolgens te verhalen op de ontwikkelaar. Het is niet toegestaan hiertoe leges of tarieven vast te stellen. Indien een volledig kostenverhaal wordt gerealiseerd, ontstaat een voorcalculatorisch nulresultaat. Afspraken over het verhaal van de kosten (ambtelijk en civieltechnisch of anderszins)  zijn van te voren in overeenkomsten vastgelegd en de nacalculatie kan afwijken van de voorcalculatie.

Van een aantal faciliterende projecten wordt vanaf 2022 nog een te nemen negatief resultaat verwacht. De Tuinen van Aalsmeer facilitair is in de jaarrekening 2021 verwerkt met een (nog te nemen) tekort op eindwaarde van € 1,5 miljoen, conform de opgestelde grondexploitatie 2022. Voor Dorpshaven-Zuid is er een tekort van € 66.000 als gevolg van hogere civiele kosten voor afronding van dit project (voorzien in 2022). Het facilitaire project Zuiderkerk sluit op een tekort van € 208.000. Dit komt door gestegen kosten voor de civiele uitvoering (voor risico gemeente) van dit project. Hierover is de gemeenteraad via een brief in 2021 geïnformeerd. Voor het project Westeinderhage is in 2021 een anterieure overeenkomst gesloten. In januari 2022 is de grondexploitatie geactualiseerd. Deze laat een tekort zien van € 192.000 voor het facilitaire deel en een positief saldo van € 126.000 voor het actieve deel.  

Kleine bouwinitiatieven
Voor de kleine bouwinitiatieven wordt het kostenverhaal geregeld in anterieure overeenkomsten.

Actuele prognose resultaat van de (grond)exploitaties van bouwprojecten
Onderstaand overzicht maakt onderdeel uit van de jaarlijkse actualisering van de grondexploitaties, zoals vastgesteld in de raadsvergadering van 7 juli 2022.